◯◯県にある不動産を親から相続しました。
部屋の募集を親は近所にある不動産屋3社に一般媒介として募集を頼んでいました。
私は、物件の近くに住んでいないので、建物の管理を含め全てやってくれる管理会社に依頼しました。
半年ほど前、法人契約の部屋が3部屋空きました。
管理会社は、物件からそれほど近い場所に無いので管理会社を介して、地元の不動産屋さんに斡旋をお願いする形で募集を開始しました。
ところが、半年たっても1つも申し込みが入りません。
今までは、半年もすればだいたい決まっていたのに。1ヶ月前、家賃を下げ、仲介される不動産屋さんにも広告料を1ヶ月出す形にしたのですが未だに効果がありません。
先日以前一般媒介で頼んでいた不動産屋さんにこういう形で募集している、今回も広告料がつくのでぜひ紹介して欲しいとお願いしたのですが全て冷たくあしらわれてしまいました。他の地域の会社に任媒介でお願いしてしまったので気分を害されてしまったのでしょうか。何とかお盆に入るまでに１つでも決めておきたいのですが、なんとなく募集の仕方が悪いような気がしてきました。良いアドバイスがあればお願い致します。
※ちょっと前にいただいた質問を編集、質問者の承諾を得て掲載しています。
私の営業範囲で無いので、相場や不動産業者の相関図が分からないので何とも言えないのですがこの辺りの商慣習でお答えさせていただきます。
まずこちらのイラストをご覧ください。
管理会社と言うのが、Aさん（質問者）が専任媒介契約をした不動産業者です。１つの不動産取引において、元付と、客付けってだいたい殿様と家来まで言うと大げさかもしれませんが元付が上、客付けが下の上下関係が発生します。
不動産業者って、本音では元付になりたいんです。大家さんから手数料をもらえるし、入居される方からも手数料をもらえるかもしれないという部分もありますが客付けという立場で、元付に頭を下げながら仕事をしたく無いというプライドを持っている人が多い。特に経営者とかベテランの不動産業者ならそう思うはずです。まあそれでも食っていかないといけないので、客付けをせざるを得ない部分はありますが手数料を多く貰えたとしても横から入ってきた新参者に頭を下げて取引はしない以前お願いしていた業者さん達はそう思っているのではないでしょうか。
このような事態に陥ると、元付の管理会社に募集能力が無いといつまで経っても決まらなくなります。申し込みが入ってもキャンセルになったり、内容的に好ましくない方が入ってくる事があるのですがそれは、元付が能力の低い客付け業者としか取引が出来ない事が背景にあるのかもしれません。
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解決策
（募集条件が適正で物件に問題はないというのが前提）
- 管理会社の募集能力の向上
- 募集形態の変更（一般媒介に戻す）
- 客付け能力の長けたを管理会社への変更
家賃、場所、物件、不動産業者 この４つが物件が決まる基本条件となります。以前は、１つ欠けても他で補填され、決まっていたのですが最近は４つがバランスよく機能しないとなかなか決まらなくなってきました。
画期的なお答えでは無くすみません・・・。意外と同様なケースで悩まれている大家さんて多いんです。
早く決まると良いですね。