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原状回復問題

原状回復問題

頭の痛い、原状回復問題。年々、大変になってくる原状回復問題、大家の主張、入居者の主張、折り合わない主張をなだめるのが不動産業者の腕の見せ所、しかし実際は…
敷金返金トラブル

 

▼ 原状回復問題: 貸主と借主は表裏一体である

原状回復の問題は貸している方にとっても借りている方にとっても頭の痛い話。

とくに原状回復に伴う敷金の取り扱いについては東京都では平成16年に紛争防止条例(東京ルール)が設置されましたが、今でもグレーゾーンが多く、多くのトラブル事例を耳にします。

賃貸借契約についての相談内容

 

しかし、実は貸す側からすると、ストレス度は、借り手ほどではなくネクスト社が取ったアンケートによると家賃の滞納や管理上のトラブル、税金等の支払い、部屋の空室など に比べて少ないという結果が出ております。

退去時の返金トラブル

これは、軽度なものは不動産業者が壁となり対処しているのが要因として考えられ貸し主が知る頃には、訴訟寸前 という事も少なくありません。

事が、あった場合は、家賃の滞納以上、その他数あるトラブルの中でも上位の精神的なダメージを受けた という方も少なくありません。

原状回復とは 入居時の状態に戻して貸し主に返還すること。

 

建物は時間の経過と共に価値が下がります。その意味では契約に従い、なおかつ社会通念上通常の使われた結果の状態であれば、入居時より悪い状態であっても、そのまま貸し主に返すことができます。しかし「社会通念上通常の使われ方」の解釈の違いにより、
原状回復費用に敷金が充当されるか否かが、トラブルの根拠となっております。

原状回復の考え方

通常使用であるか、否かは、

・ タバコのヤニの度合い
・ 借主に過失がある場合でも壁紙の負担額は?
・ クーラーなどから水漏れによってのカビやシミ ・家具を置いた跡。凹みがあった、引っかき傷があった
・ 無断でペットを飼っていた場合はどうか
・ 事業系物件の原状回復は?

等々、事例は多岐に渡りますので、過去の事例などでは判断が付かない 事もあります。

原状回復で大事なことは、 不動産のプロである我々不動産賃貸管理業者が正しい知識と公平な視点で、貸し主、借り主の間に立ち原状回復交渉のイニシアチブをしっかり取る。 という事です。

この点をおざなりにし、流れ作業的に処理してしまう業者には要注意です。

 

▼ 参考事例

 

 普通の使い方をして時間とともに消耗するもの

▼ 例えばこんなこと…

 故意・過失または不適切な使用による汚れや傷

▼ 例えばこんなこと…

○ テレビや冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ(電気焼け) ● 引越し作業や飼育ペットによる柱や床などの傷
○ 日照等による畳やフローリング、クロスの変色 ● タバコなどによる床の焼け焦げ
○ 色落、通常の掃除で落ちる程度のタバコのヤニ ● クリーニングで除去できないほどのタバコのヤニ
○ 画びょうやピンなどクロスの上だけに残った跡 ● 雨の吹き込みによるフローリングの色落ち
○ 家具の設置による床・カーペットのへこみ、 設置跡 ● 下地材の張り替えが必要なほどのクギ穴・ネジ穴
○ エアコン設置による壁の穴 ● 壁紙の張り替え、許可のないリフォーム

 次の入居者のための化粧直しやグレードアップ

▼ 例えばこんなこと…

 不具合を放置したことで発生する傷・汚れ

▼ 例えばこんなこと…

○ 全体のハウスクリーニング ● 結露を放置したために拡大したシミ・カビ
○ 破損していない浴槽・風呂釜などの取り換え ● カーペットにこぼした飲み物などによるシミ・カビ
○ 特に破損していない畳の裏返し・表替え ● 冷蔵庫下のサビの跡
○ 網戸の張り替え ● 通常の掃除で除去できないほどのキッチンの油汚れ
○ フローリングのワックスがけ ● 風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等
○ トイレやキッチンの消毒 ● エアコンからの水漏れを放置したために腐食した壁

ウィルステージでは、巡回清掃にて共有部分の清掃のほか、退去後の清掃/建物維持管理についても
オーナー様、入居者様、双方にご満足いただける管理品質をご提供しています。

継続的かつ安定的な賃貸経営のために、管理品質を最大限にキープし、皆様にお届けするのが当社の使命です。

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