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ご相談のとても多い「サブリース契約/解約」

目次
サブリース契約とは
サブリース契約のメリット
サブリース契約のデメリット
サブリース契約関連記事

サブリース契約とは

一般に言われるサブリース契約は、正確にはこうなります。

サブリース契約とは

一般的には一括借り上げや転貸のある家賃保証契約が「サブリース」 と呼ばれておりますが、本来は、転貸により賃貸物件を管理する不動産会社などが 入居者と取交す賃貸借契約をサブリースと呼びます。

したがって、本来は一括借り上げや家賃保証などの意味合いではありません。

メリット

  • 空室でも家賃収入がある。
  • 貸主としての地位を不動産会社が代位するので訴訟などの原告被告にならない。
  • 確定申告が比較的安易。

一般にサブリース契約といわれる不動産会社と大家さんが交わすマスターリース契約、この メリットは 空室が出ようが出まいが、毎月固定収入が得られるという点にあります。また管理会社と入居者との契約になるので家賃滞納、原状回復のトラブル仮に、訴訟を起こす場合、起こされた場合でも原告、被告は不動産会社と入居者になりますのでなど煩わしい問題や手間などがかかることが基本的にはありません。

その他、確定申告がその管理会社とのお金のやり取りだけなので手間がかからず、賃貸経営がスムーズに行えるという点で賃貸経営を始めようとする方に人気です。建築とセットになっている場合もあります。

デメリット

  • 家賃収入が減る
  • 入居者を選べない
  • 不動産会社との確執

平均すると10%~25%の保証料がかかるので収入が少ないという事です。また貸主としての地位を代位すると言うことで入居者の選択権は不動産会社にあり原則建物所有者様は入居者を選べません。

さらにこんなデメリット

  • 長期契約でも2年ごとの条件見直し
  • メンテナンスの問題
  • 免責期間
志村
敢えて2つに分けたのはこちらの方が重要かつ、知らない方が多いデメリットだからです。

一般的に新築は、入れ替え時に比べ家賃が高く貸せます。新築で高く貸す→2年後家賃改定で保証家賃を下げる。ここを上手くコントロール出来るかが、不動産会社としての肝となります。メンテナンスにおいて基本的にエアコン給湯器などの設備は大家さんの負担となるところがホトンドです。また10年以降の大規模修繕工事が必須というサブリースをするハウスメーカーもあります。昨今は供給過多、新築しても中々入居者が決まらないと言う事態が全国的に起きています。不動産会社はそのリスク回避の為、必ずと言っていいほど、家賃の免責期間を設定しております。10年後の経済情勢は誰にもわかりません。下北沢を例にとると今から10年前は敷金2ヶ月礼金2ヶ月は当たり前、家賃は今よりも1割から2割近く高かったのです。お金の価値だって周辺環境だって変わるかもしれないのですから、短期間の見直しは企業として当然の考えではあります。

志村
私は以前、短期間でしたがサブリースをメインに扱っている会社で大家さんと折衝し借り上げ家賃を下げる仕事を行っておりました。サブリース業者の視点からするとオイシイのは最初の2年、せいぜい4年。そこを過ぎると家賃を下げないと解約も辞さないというスタイルでした。その時大家さんから散々言われました、「お宅の会社、最初は散々良いこと言っていたのに!」と。

確かに大家さんにとってメリットがない訳ではありませんが、もし、 私が当社の営業エリアで大家さんになったとしたらサブリースは使いません。
(古くなったらサブリースなら、いいかも)

サブリース物件の家賃減額について

このサブリースですが、サブリース業者側(不動産会社)に借地借家法の適用内となります。

 

サブリース契約

賃貸人:大家さん(素人)  →  賃借人:不動産業者(プロ)

 

この様な例だったとしても

つまり、大家さんがサブリース業者に対し家賃の減額請求が出来ない という条文があったとしても借地借家法32条 の保護を受けその条文を無効にする事が出来ます。

また不動産業者と解約をする場合も契約書に解約に関する記載がない場合、不動産会社が存続を要求してきた場合解約するのは難しいとされます。

「不動産トラブルデータベース」  より

裁判事例 → サブリース契約における賃料減額請求権
裁判事例 → サブリース契約と借地借家法32条(賃料減額請求権)
裁判事例 → サブリースの契約終了と賃貸人・再転借人との関係

以前、あるオーナー様の要望でハウスメーカーとの折衝に立ち会いました。そこでハウスメーカーからプランと収支のシミュレーションが提出されました。そこに大きく記載された文字
実質利回り10%』これが特に強調されておりました。『大家さん、10年で元が取れますよ』

確かに電卓を叩きその数字に。

ところが、シミュレーションでは、30年後に返済が0(ゼロ) になる計算・・・

シミュレーションなので金利は30年固定2.8%空室率はサブリースなので0%です。

利回りについての考え方ですが、非常に大ざっぱな計算をすれば10%なら営業マンが言うように10年そこらで元が取れることになります。

もちろん、実際は色んな経費がかかるのでそうはなりませんが、利回りの前に付く単語が表面でなく実質ということであれば10年+数年で元は取れる計算になります。

ところが、そのシミュレーションは30年サブリース契約でのものでした。

そしてそこに記載されていたのは、ほぼ強制とも言える15年ごとの修繕計画

これが10年弱で返済できるのを30年引っ張る元凶であることは明白。得てして収支計画に見積は記載されません。この計画の土地は、所有しているもので賃貸需要も多い場所。確かに投資物件で利回り10%は魅力ですが、それは土地代も含めてのものです。

30年一括保証は良いのですが、言い換えれば、30年間は自分の物にではなく 、ハウスメーカーの所有物。とにかく、30年保証(サブリース)と利回り10%という数字を 強調していたのが印象に残りました。

30年保証という事にケチを付けるつもりはないのですが、一つだけ言えることは

30年後の社会は誰にも分からない

という事です。

長い付き合いのある信頼できる業者であれば何も心配する事はないと思いますが、暗に、収入が一定だからサブリースという決め方をすると後で後悔するかもしれませんね。

賃貸物件を入手し、サブリースを使おうと考えている方は要注意です。甘言には気をつけましょう。物件余りが言われる昨今、そんなに甘く物事がスムーズに進むことはありません。

当社には大家さんから、他社サブリース解約のご相談が毎月数多く寄せられます。その中には、正直なところ手に負えないものもあります。しかしながら、収支計画の改善等で、大きく経営状況が改善される大家さんもたくさんいらっしゃいます。お困りの方は、ぜひ一度御相談ください。

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